Валютно-финансовые потрясения декабря неизбежно повлияли на все сегменты рынка жилой недвижимости. Рынок аренды быстро адаптировался к новым реалиям, на первичном рынке жилья (строящиеся квартиры) произошел всплеск спроса. Вторичный рынок пока замер в тревожном ожидании.
Рынок аренды жилья
Аренда недвижимости по объективным причинам (небольшие суммы сделок при их большом количестве) реагирует на любые перипетии на финансовых рынках намного быстрее, чем рынок «вторички». Так произошло и на этот раз – декабрьские события на валютном рынке сразу же сказались на рынке аренды жилья.
«Мы практически достигли ценового дна, вероятно в январе-феврале цены уже будут зафиксированы на одном уровне, – говорит он. – Уже сейчас мы видим, что квартиры, которые стоили в январе 2014 года $400, теперь сдаются за 250-280 долларов», - говорит эксперт БДГ, начальник отдела аренды агентства недвижимости «Квадратный метр» Михаил Роговцов.
По словам эксперта, расчеты между сторонами сейчас затруднены. Ведь обычно владелец квартиры и арендатор договаривались о сумме платы за аренду в долларах. Сейчас по факту цена аренды квартир в белорусских рублях поднялась на 30%. Соответственно, возникают спорные ситуации между собственниками и арендаторами. Кто-то решает их по обоюдному согласию, некоторые собственники категорически не скидывают цены, и в итоге люди вынуждены съезжать. Уже сейчас на рынке появляются клиенты, которые ищут квартиры подешевле, так как не нашли общего языка с собственниками.
«Какие-то хозяева идут навстречу, сбрасывают цену, или соглашаются на время ее снизить. Кто-то принципиально берет в рублях по курсу Нацбанка, – говорит Михаил Роговцов. – Вообще расчет в валюте между физическими лицами запрещен, поэтому требовать доллары у квартирантов собственники и не имеют права, если, конечно, не хотят проблем с законом».
Что же касается ситуации на рынке, то сейчас предложение квартир в аренду превышает спрос. И главный тренд последнего месяца – это снижение ежемесячных цен на аренду жилья. Но тут есть свой нюанс: много квартир «висят» с ценами, которые были установлены до проблем с валютой. И естественно, они абсолютно не привлекательны для арендаторов. Однако их хозяева, видимо из жадности, категорически не соглашаются на снижение цены.
«Но, вероятно, нас ждет очередная волна переселения из дорогих квартир в более дешевые. В моей практике это уже не первые проблемы с валютой, так что мы знали, что будет и как к этому готовиться. Мне кажется, что сейчас меньше людей будут обращаться в агентства, в связи с тем, что по сути денег в кошельке стало на 30% меньше. Не каждый сможет себе это позволить, и мы это понимаем», - отмечает Михаил Роговцов.
В целом же, если в начале 2014 года аренда трехкомнатной квартиры в Минске в среднем стоила $500 в месяц, «двушки» – $472, а однокомнатной – $375, то в декабре цены установились, соответственно, на уровнях $475, $402 и $338. И пока снижение продолжается, пусть и незначительное.
Вторичный рынок жилья
Если рынок аренды квартир быстро отреагировал на валютные потрясения (собственно, у него и выбора не было), то вторичный рынок жилья сработал ровно наоборот – замер в ожидании, «заморозился». И продавцы, и покупатели жилья взяли паузу, чтобы осмыслить ситуацию и посмотреть, что же будет дальше. Большими деньгами – а квартиры в Минске действительно очень дорогие, в том числе и по меркам соседних стран, – рисковать не хотел никто.
Впрочем, риэлтеры не унывали. Один из них в беседе с обозревателем БДГ сказал: «Этот кризис уже далеко не первый на моей памяти. Если все будет хорошо, восстановление начнется через несколько недель, если плохо – через несколько месяцев. Но начнется обязательно». И пока, похоже, реализуется скорее первый сценарий. Участники рынка сейчас ожидают начала восстановления уже к середине января. Тем более что валютные потрясения удачно пришлись на период сезонного спада – мало кто продает или покупает жилье перед новогодними праздниками.
Кроме того, особенность белорусского рынка жилья по сравнению с рынками соседних стран, – то, что в нем практически все сделки не только номинируются, но и проводятся в валюте – несмотря на любые запреты. Никто не копит на покупку квартиры белорусские рубли. Так что даже введение 30-процентного сбора на покупку валюты практически не сократило количество «чистых» покупателей, – то есть тех, кто приобретает квартиру исключительно за денежные средства. Ну и, тем более, не станет меньше жилищных «цепочек». То есть сделок, в ходе которых более дешевую квартиру меняют на просторное и престижное жилье с доплатой.
Конечно, рынок сократится за счет тех, кто планировал использовать для покупки квартиры банковский кредит – их просто перестали выдавать. Но такие покупатели всегда составляли небольшой процент рынка.
Все остальные перед Новым годом решили просто немного выждать и посмотреть, что еще придумает родное правительство для своего народа.
На сегодняшний день средние цены установились на следующем уровне: 1-комнатная квартира: $1700 за квадратный метр; 2-комнатная – $1600 за квадратный метр; 3-комнатная – $1500 за кв. м; 4-комнатная – $1350 за кв. м.
Первичный рынок
В декабре минувшего года произошел очень короткий, но очень сильный всплеск спроса на первичном рынке жилой недвижимости. Как свидетельствуют участники рынка, сразу после введения сбора на покупку валюты резко возрос спрос на долевое строительство квартир. Просто люди, прежде хранившие крупные суммы сбережений в белорусских рублях, – в том числе на банковских депозитах – срочно попытались спасти их, вложив в «первичку».
Многие белорусы с крупными рублевыми сбережениями попытались приобрести первичное жилье по старым ценам. По словам представителей строительных компаний, некоторые покупатели были готовы за белорусские рубли приобрести по старым ценам сразу две-три квартиры разной степени готовности. Но далеко не всем это удалось. Большинство застройщиков быстро пересмотрели условия оплаты. Отреагировав на введение 30%-го сбора на покупку валюты, девелоперы при формировании стоимости квартир в белорусских рублях ввели надбавку в 20-25% к курсу Национального банка.
Понятно, что это был временный ажиотаж, который схлынул еще до Нового года. Однако он успел «вымыть» заметную часть платежеспособного спроса на «первичку». Так что, по словам экспертов, в 2015 году наибольшим спросом будут пользоваться недорогие квартиры в не самых престижных жилых комплексах. Однако же, по большому счету, все будет зависеть от финансово-экономической ситуации в стране – банальность.