С тем, что цены на вторичном рынке квартир в Минске откровенно завышены, согласны, пожалуй, все. Вот только никто не может с точностью сказать, что именно нужно сделать, чтобы они пошли вниз. По крайней мере, даже нынешний рекордно низкий спрос на жилую недвижимость не только не повлек снижение рыночных цен, но даже не смог остановить их рост. Что же происходит с ценами на жилье в Минске?
Обвал или коррекция?
Кажется, уже года два эксперты говорят про «мыльный пузырь» цен на квартиры в Минске. Причем цены продолжали упорно расти, совершенно не обращая внимания ни на общественное мнение, ни на прогнозы экономистов, ни на заклинания городских чиновников. Собственно, рост примерно на 1% в неделю длился до начала сентября этого года.
Но в сентябре спрос на жилую недвижимость резко упал – представители разных агентств недвижимости сходятся в оценке: в сентябре по сравнению с августом количество сделок сократилось на 21%, достигнув рекордно низких показателей за два года. Те, кому нужна была квартира и позволяли средства – уже купили жилье, остальные же решили выждать, рассчитывая, что «мыльный пузырь», наконец, лопнет.
Однако цены падать не спешили. В сентябре-октябре их рост просто остановился. И только в ноябре началось определенное снижение. На 2-3% подешевели дорогие и многокомнатные квартиры, на 1% – однокомнатные (традиционно они пользуются повышенным спросом). При этом снижение коснулось как цен предложения, так и реальных сделок. По итогам месяца суммарно – в пределах 1-2%. Средняя цена предложения по итогам первой недели ноября – $1832 за квадратный метр; показатели реальных сделок – в районе $1650 за метр. При этом средняя стоимость метра в элитных квартирах достигла $2558 за метр.
Сохраняется, однако, тенденция, которая наблюдалась и раньше. А именно: наиболее высоким спросом пользуются небольшие квартиры. Во-первых, они востребованы расселяющимися семьями – когда несколько поколений не хотят жить вместе. Во-вторых, на фоне угрожающей девальвации люди уже не верят банкам, а потому охотно вкладывают деньги в недвижимость – но немногим по карману большие квартиры. Как результат, основная доля сделок купли-продажи приходится именно на маленькие квартиры. И тут уже законы рынка срабатывают как по учебнику: квадратный метр в минских «однушках» стоит намного дороже, чем в больших квартирах.
Цифры таковы: с конца сентября средняя стоимость метра в трехкомнатной квартире упала на $100 (7%), достигнув $1377. А вот однокомнатные квартиры, в свою очередь, до начала ноября прибавили в цене около 2%, и только потом начали неохотно сокращаться. В результате разрыв между стоимостью квадратного метра в больших и маленьких квартирах стал рекордным за последние несколько лет – 298$ (21,6%).
Однако остается вопрос: нынешнее робкое снижение цен – это начало большого падения, или просто текущая коррекция рынка? Конечно, многие потенциальные покупатели жилья давно ждут обвала стоимости квартир – это от них мы слышим заклинания о «мыльном пузыре». Нередко и риэлтеры соглашаются: похоже, цены на жилье уже достигли своего пика. К тому же на рынке жилья появился новый фактор – сворачивание дешевого кредитования. Практически все белорусские банки не только приостановили выдачу льготных кредитов, но и практически полностью свернули кредитование покупки жилья по рыночным ценам. Самый дешевый кредит можно получить только под 38% годовых.
Впрочем, последний фактор действует на рынок двояко. С одной стороны, при отсутствии доступных кредитов покупатели жилья проявляют меньшую активность на рынке. С другой, сокращается ведь и кредитование жилищного строительства (льготное уже обрезано кардинально), так что приток квартир с первичного рынка начинает быстро сокращаться, что также подержит спрос на «вторичку».
Мнения экспертов
Свои мнения о ситуации на столичном рынке жилья БДГ изложили два эксперта – замдиректора агентства недвижимости «Квадратный метр» Александр Зеневич и директор проекта «Про недвижимость» Жанна Дорожкина.
- К 4 ноября цены на жилую недвижимость в Минске снижаются уже четыре недели подряд, причем «трешки» подешевели на 7%. Можно ли говорить о начале масштабного падения явно завышенных цен на минское жилье, или это просто коррекция рынка?
Александр Зеневич: Можно. Но снижение будет плавным, главным образом, в силу сопротивления продавцов. Резких телодвижений я не ожидаю. Для традиционного ноябрьско-декабрьского всплеска спроса, когда квартиры покупают люди, которые рассчитывают встретить Новый год в новой квартире, время еще не пришло. Но если мы его не почувствуем – это будет тревожным симптомом. Рынок традиционно реагирует на интенсивность валютных поступлений в страну – и по формальным, и по неформальным каналам. Формальные иссякли, про неформальные ничего сказать не могу. Но в любом случае рынок перегрет и следует ожидать его коррекции в сторону снижения.
Однако есть и особенности национального менталитета, когда народ может шарахнуться, отказываясь покупать недвижимость по сложившимся ценам, а продавцы будут держаться до последнего. Тогда рынок застынет, а сделки будут совершаться либо в тех случаях, когда их участники тянуть не захотят, или с наиболее благоразумными собственниками, которые пойдут навстречу покупателям. Что цены могут постепенно, на протяжении полутора-двух лет просесть до уже привычного уровня $1300-1400 за метр – вполне вероятно. Еще раз: обвал маловероятен, а вот начало следующего длинного цикла снижения цен – достаточно вероятно. При этом у нас по-прежнему нет качественной эконометрической модели рынка недвижимости. Большинство экспертов – шаманы, опирающиеся исключительно на свое чутье.
Жанна Дорожкина: Я много общаюсь с застройщиками – и ни один из них не ожидает масштабного падения цен. Потому что указ №263 о долевом строительстве, по словам застройщиков, косвенно увеличил налоги. По этому указу индекс строительно-монтажных работ применяется не только для объекта долевого строительства, но и распространяется на объекты инфраструктуры, еще на что-то. Кроме того, площадок для строительства сегодня в Минске уже нет. Застройщики говорят, что пойдут в регионы. В Минске аукционы пока не проходили, но уже известно, что те участки, которые отдадут застройщикам, – они будут не пустые. Они будут обременены сносом. Что, соответственно, повлечет рост себестоимости строительства.
Так что, я думаю, масштабного падения цен на вторичном рынке не будет. В 2011 год мы не вернемся. Ведь «вторичка» зависит от первичного рынка, они очень плотно связаны. Если в Минске сократится долевое строительство, то и у вторичного рынка не будет предпосылок для падения. Не может на первичном рынке быть цена высокая, а на вторичном – низкая.
Сегодня новостройки продаются по цене от $1250 до $1500 за метр. Вторичка, по нашей статистике, – $1640. Так что корректировка может быть в пределах 5%, и коснется она в основном многокомнатных квартир.
- Как сегодня соотносятся спрос и предложение на рынке Минска?
Александр Зеневич: Спрос снижается быстрее предложения. Впервые официально зафиксировано падение платежеспособности белорусов вообще. И лучше не будет.
Жанна Дорожкина: Сегодня по Минску на продажу выставлено около пяти с половиной тысяч квартир. За октябрь было заключено около 800 договоров купли-продажи. То есть получается, что предложение опережает спрос в пять-шесть раз.
- Стоит ли ожидать снижения объема предложения первичного жилья и в целом объема коммерческого жилищного строительства?
Александр Зеневич: Снижение будет из-за того, что практически полностью исчерпаны свободные площади для застройки в пределах городской черты. Уплотнение будет встречать все большее сопротивление граждан. Придется уплотнять за счет частного сектора и малоэтажной застройки – и это существенно повышает себестоимость строительства. А условия застройки территорий промышленных предприятий в их сегодняшней формулировке практически исключает использование этих территорий в обозримом будущем.
- Что может наиболее сильно повлиять на столичный рынок жилья в ближайшие месяцы? В 2014 году?
Александр Зеневич: Ухудшение платежного баланса страны и макроэкономической ситуации будет давить на снижение, упрощение порядка переноса промышленных предприятий – снизит это давление. Снизить давление может и предложение недорогого ($900-1200 за квадрат) жилья в ближнем пригороде (до 15-