В Минске, где сосредоточена львиная доля деловой активности, уже наблюдается избыток торговых площадей – но сохраняется некоторый дефицит офисов. При этом эксперты прогнозируют в 2015 году стагнацию рынка недвижимости, которая будет сопровождаться падением цен и оттоком инвесторов из строительной отрасли.
Квадратные метры и валюта
Аналитики единодушны: после периода роста в 2013-2014 годах сейчас рынок коммерческой недвижимости Беларуси оказался под ударом двух основных негативных факторов – девальвации белорусского рубля и общей экономической нестабильности. По данным экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, в 2015 году во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости ставки аренды снизятся на 10-20% к уровню 2014 года. Причины – рост предложения новых площадей при одновременном снижении курса национальной валюты.
Еще одна причина, не столь очевидная, – привязка ставок аренды к евро. Решение привязать базовые ставки аренды государственной собственности к евро было принято правительством в начале 2000-х, когда евро начал активно вливаться в мировые активы. А следом и частные девелоперы, отчасти в связи с растущим курсом евро, также перешли на европейскую валюту. В то время привязка к евро в самом деле позволяла довольно точно оценить потенциал проекта, в особенности для иностранных инвесторов.
Но в 2014-м произошла девальвация не только белорусского рубля, но и евро. Если на начало 2014 года кросс-курс EUR/USD составлял 1,37, то на начало 2015-го – лишь 1,14. При этом евро и дальше будет терять в весе по отношению к доллару, говорится в аналитической отчетности Deutsche Bank.
«Из-за снижения кросс-курса EUR/USD и особенностей рынка недвижимости Беларуси доходность инвестиций в недвижимость будет снижаться. Это, как и факт финансовой нестабильности, станет серьезным барьером для входа новых инвесторов на белорусский рынок. Уже сейчас под угрозой находятся запланированные, но не принятые в работу проекты, равно как и существующие, чье финансирование стало проблематичным», – отмечают аналитики Colliers International. По их мнению, при снижении кросс-курса на 7-8% текущая доходность инвестиций может снизиться на 1% годовых в офисном и складском сегментах, до 2,5% в сегменте торговли. При изменении кросс-курса с 1,33 до 1,25 арендный доход падает на 15-20%.
С тем, что рынок коммерческой недвижимости в 2015-м ожидает лишь стагнация, согласен и эксперт Артем Вайнилович (экс-директор агентства недвижимости ULS). По его словам, в этом году во всех сегментах рынка нежилой недвижимости цены будут стабильно снижаться – как на аренду, так и на приобретение в собственность. «Причем снижение будет кардинальным. Нельзя говорить о том, что «это» подешевеет на 10%, а «то» – на 15%. Потому что сегодня уже многие арендаторы столкнулись с тем, что у них арендная плата – главный компонент затрат, – говорит эксперт БДГ. – Поэтому бизнес-центры будут пустеть. Если в 2014 году цены на офисы росли, то теперь тренд будет обратный. И до конца года улучшения мы не увидим. Никто вкладываться в недвижимость не будет. В предыдущие кризисы бизнесмены держались за офисы, за торговые места, потому что площадей было мало. А сегодня они в избытке».
Офисы
Парадокс белорусского бизнеса: предприниматели хором жалуются на плохое отношение со стороны государства и на законы, которые препятствуют любому бизнесу; президент называет бизнесменов «жуликами» и предлагает «затянуть пояса вместе с народом», – а цены на офисы в Минске еще недавно росли так, словно это Сингапур 1970-х или Шанхай 1990-х с их ураганным развитием частного бизнеса. Только за минувший год в столице средняя стоимость предложения на вторичном рынке офисов выросла на 24% – до $2470 за квадратный метр. И что удивительно, наибольший рост цен в 2014 году пришелся на май, когда рынок, по идее, должен уже затихать.
За 2014 год стоимость «квадрата» в офисных объектах класса «С» выросла на 4%, составив $2220. Офисы B-класса подорожали на 5% до среднего уровня $2630. Дешевле всего обходятся арендаторам офисные помещения за пределами бизнес-центров, скажем, в старых административных зданиях. Их средняя цена – $2000 за 1 квадратный метр. При этом самые низкие цены на офисы в Заводском районе, самые высокие – в Центральном и Советском. А стоимость офисной площади вдоль проспекта Независимости достигает пика – вплоть до $3500 за «квадрат».
В последнее время цены росли из-за того, что с рынка ушли помещения, предлагавшиеся по приемлемой стоимости. Как результат, сегодня средняя цена предложения изначально очень завышена, что позволяет потенциальным покупателям успешно торговаться с собственниками помещений. Кроме того, уже в первом полугодии 2015-го в столице появятся несколько новых бизнес-центров (общей площадью порядка 170 тыс. кв. м), что, несомненно, усилит конкуренцию.
Многие фирмы стараются обеспечить себя офисами, приняв участие в долевом строительстве офисных центров. Сейчас в Минске сразу 25 бизнес-центров классов «B» и «C» строятся с привлечением дольщиков. Цены там колеблются от $1500 до $2700 за квадратный метр. Идет также строительство нескольких объектов А-класса, но их по-прежнему не хватает. Говорить о стоимости квадратного метра в таких офисах сложнее из-за их эксклюзивности и индивидуального подхода к каждому покупателю.
Остается сегмент аренды офисов. Сегодня средняя стоимость аренды офиса в Минске – 10-15 евро в месяц за квадратный метр. И, опять же, профессиональные участники рынка недвижимости единодушны: в 2015 году предложение арендодателей превысит спрос на офисы. Конечно, это не относится к офисам «бюджетного» уровня (то есть наиболее дешевым). А вот современные бизнес-центры будут вынуждены снижать цены для заполнения площадей.
«Российский капитал, который раньше вкладывался в девелоперские проекты в Минске, убежит с белорусского рынка. Если уже не убежал, – говорит Артем Вайнилович. – Останутся те компании, которые покупают офисы для собственных нужд. А их очень мало».
Торговые центры
Сейчас в Минске идет строительство целого ряда огромных торговых центров – таких, как Green City, «Магнит Минска», Dana Mall, Galleria Concept, «MOMO» и «Деревня гипермаркетов». Однако вложившиеся в них инвесторы сильно рискуют: значительная часть торговых площадей в них может остаться пустой. Причина – в том, что из-за давления государства и валютного кризиса все больше мелких предпринимателей-торговцев просто уходят с рынка.
По словам участников рынка, в торговых центрах предложение начало заметно превышать спрос еще в середине 2014 года. Кризис в этом сегменте еще более усилился после массовых закрытий магазинов в конце 2014 года. Тогда некоторые торговые сети решили приостановить свое развитие просто из-за неуверенности в завтрашнем дне.
Однако строительство таких крупных объектов – процесс инерционный. Просто заморозить стройку намного дороже, чем продолжать ее, пусть и пересматривая по ходу перспективы ее окупаемости. Цифры тут таковы: в 2014 году Минск получил 120 тыс. кв. м новых торговых площадей, а в 2015-м девелоперы планируют ввести еще 200 тыс. – рекорд для города. Вот только инвесторы вкладывались в такие проекты в относительно благополучные 2012-2013 годы, совсем не ожидая скорого оттока арендаторов.
Уже сегодня в минских торговых центрах можно увидеть немало пустующих помещений. А чтобы обеспечить арендаторами строящиеся сейчас объекты, в Беларусь и вовсе следовало бы заманивать международные брендовые сети (такие, как Auchan, Metro, IKEA или Carrefour). Однако они «почему-то» не торопятся выходить на белорусский рынок. Возможно, владельцы новых торговых центров чтобы «отбить» инвестиции будут вынуждены заняться новой для себя деятельностью, запуская собственные магазины по франшизе. Вопрос только, многие ли на это пойдут?
«Действительно, арендовать торговые площади сегодня некому. Даже в «Замке», самом популярном торговом центре, куда по выходным со всей Беларуси съезжаются – и там уже есть вакантные торговые места, – констатирует Артем Вайнилович. – Еще год назад в хорошем торговом центре вообще было места не найти, цена начиналась от $60-80 за квадратный метр. А сегодня во всех без исключения ТЦ Минска есть предложения, а цена снизилась как минимум на треть, до $40-50. А с теми центрами, которые сейчас достраиваются и не имеют собственной удачной стратегии продвижения, ситуация будет и вовсе удручающей. Удачно расположенные ТЦ, даже не в центре – например, на Притыцкого возле метро, – будут иметь успех у арендаторов. А все, что расположено в Каменной горке или Малиновке – будет иметь проблемы».
Эксперт БДГ привел такой пример: уже в январе этого года ТЦ «Корона» на улице Кальварийской лишился множества сторонних арендаторов – они дружно переехали в новый торговый центр на Сурганова. Просто потому, что там владельцы снизили ставки аренды почти в два раза.