Решить жилищную проблему в Беларуси можно только реформировав строительную отрасль, уверены специалисты. Однако власти пока действуют не в унисон со строительным рынком. Один президентский указ, принятый в этом году, предписывает селить нуждающихся в улучшении жилищных условий в городах-спутниках Минска и областных центров, а второй – усложняет работу строительных компаний. Города-спутники, стройсбережения и другие идеи властей
7 мая Александр Лукашенко подписал Указ № 214 «О развитии городов-спутников». Документ определяет статус города-спутника, а также регулирует правовые вопросы создания городов-спутников. Интересный момент: даже генеральные планы городов-спутников белорусский президент отныне будет утверждать лично.
На первых порах статус города-спутника Минска получат Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и городской поселок Руденск. Жабинка станет городом-спутником Бреста, а Скидель – спутником Гродно. Все они соответствуют критериям, предъявляемым к городам-спутникам: расположены в пригородной зоне, имеют транспортную инфраструктуру и перспективны для жилищного строительства.
Строительство жилья в городах-спутниках будет вестись целенаправленно, в рамках государственного заказа, для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Стоимость квадратного метра жилья, построенного по госзаказу в 2014 году, составит 7,4 млн рублей, в дальнейшем она будет индексироваться.
«Понятно, что какой-либо комфортной застройки ожидать там не приходится. Это будет нечто, подобное минскому микрорайону «Каменная горка», – говорит Петр Жданко, независимый риэлтор, который специализируется на жилье в Минской области. – Тем, кто стоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, будут выдавать льготные целевые кредиты на строительство жилья именно в городах-спутниках. Но при этом им нужно быть готовым ко многому – например, по предложению местных органов власти, поменять работу, пройти профессиональное переобучение. Ведь в дальнейшем в городах-спутниках будут создаваться новые производства, а для них нужны люди. Все это, кстати, упоминается и в президентском указе – достаточно почитать его внимательно».
Спрос на жилье, строящееся в городах-спутниках, практически гарантирован. По данным Белстата, сегодня в очереди на жилье стоят 773 тыс. белорусов, из них 244 тыс. – минчане. И это – уже после ужесточения правил постановки на учет, а также «чистки» очереди.
В отчете, опубликованном на сайте Национального статистического комитета, констатируется: примерно половина нуждающихся в улучшении жилищных условий – это молодые семьи (354,5 тыс., или 45,9%). Многодетные же в общей массе составляют только 3,1% – 24,2 тыс. очередников. При этом 154,6 тыс. белорусов (20%) состоят на учете 10 лет и более; 123,5 тыс. (16%) очередников живут в общежитиях, из них более 10 лет – 34,8 тыс. (28,2%), 13,8 тыс. (1,8%) – в квартирах с несколькими нанимателями, 1,9 тыс. (0,2%) – в домах, признанных непригодными для проживания.
Также, по данным Белстата, на начало 2014 года почти четверть белорусов (23,9% семей) не удовлетворены своими жилищными условиями. В свою очередь, 70,4% домашних хозяйств удовлетворены жилищными условиями (полностью – 43%, скорее удовлетворены – 27,4%, «ни да, ни нет» ответили 5,7% респондентов). Больше всего довольных своими жилищными условиями – на селе (74,7% опрошенных).
Исследование Белстата показало, что 51,9% семей, неудовлетворенных своими жилищными условиями, планируют их улучшить. Из них 60,5% собираются построить (чаще всего в кредит) квартиру или дом, 11,9% – купить готовое жилье, 21,4% – провести капитальный ремонт или реконструкцию.
Финансирование решения жилищного вопроса – отдельная тема. Понятно, что льготные госкредиты, обставленные множеством условий, проблему не решат. Но реально работающих и широко доступных коммерческих систем финансирования жилищного строительства в Беларуси до сих пор не создано. Правда, 4 апреля глава Нацбанка Надежда Ермакова сообщила, что Национальный банк РБ планирует до конца года разработать систему строительных сбережений. Подобные системы работают в большинстве стран мира. «Система предполагает, что гражданин, желающий иметь жилье, должен сам накапливать тоже», – сказала председатель правления Нацбанка.
При этом Надежда Ермакова признала, что сегодня сложно говорить о перспективах снижения ставок по кредитам на строительство и покупку жилья. Она напомнила, что в прошлом году Беларусбанк, Белагропромбанк и Белинвестбанк выдавали жилищные кредиты под 16%, понесли большие убытки и были вынуждены приостановить кредитование.
«Система стройсбережений – длинные деньги. Развивать ее при двузначной инфляции – абсурд, – считает эксперт рынка недвижимости Александр Зеневич. – Тем более что курс рубля искусственно сдерживается. Фактически, мы имеем значительную валютную инфляцию. Рост жилищного строительства только усиливает давление и на валютный рынок, и на бюджет. Сначала нужно навести порядок в экономике и, в частности, в ЖКХ, и только потом внедрять стройсбережения».
Вполне вероятно, что белорусский проект системы стройсбережений по крайней мере отчасти скопирован с создаваемых в России строительных сберегательных касс (ССК). Кассы ССК позволяют людям со средним уровнем доходов при поддержке государства за 2-7 лет накопить 30-50% стоимости квартиры. После этого они могут получить от ССК остаток в виде кредита на 7-15 лет по низкой ставке.
Еще в 2012 году Сбербанк запустил пилотный проект ССК в Краснодарском крае, в этой программе – 4 тыс. участников. Пример Сбербанка показал: при применении механизма строительных сберегательных касс ставка по ипотечным кредитам действительно снижается до 6-7% против средней в России ставки 12,4%.
Эксперты о строительной реформе
Ускорить решение жилищной проблемы через удешевление строительства жилья может помочь глубокая реформа белорусской стройиндустрии. А подтолкнуть ее может принятый в январе этого года президентский указ №26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности». Участники строительного рынка обсудили нововведения, прописанные в указе, на I Деловом форуме профессионалов строительной отрасли в марте, в рамках круглого стола «Реформа строительной отрасли: пути повышения ответственности участников рынка, качества товаров и услуг».
В частности, председатель Белорусского союза архитекторов Александр Корбут, констатировал: белорусский строительный рынок сегодня стал в значительной степени неуправляемым. На нем появляются все новые предприятия, но не хватает специалистов-профессионалов. Соответственно, по мнению Корбута, нельзя говорить о полноценной реформе строительной отрасли без повышения качества вузовского и послевузовского образования, без постоянного повышения квалификации специалистов.
Другая проблема – чрезмерно утяжеленная нормативно-техническая база, создающая огромное поле для разнообразных ошибок. «Когда контролирующие органы отмечают, что уровень качества проектной документации упал, приходится обращать внимание на то, что в начале 1990-х годов у нас работало порядка 12-14 тыс. проектировщиков. Сегодня их количество не изменилось, но объем работ существенно вырос, – говорит председатель Белорусского союза архитекторов. – В то же время, стоимость проектных работ упала в два-три раза: если еще 10 лет назад она составляла 5-10% от общего объема, то сегодня – 1,5-2%. Соответственно, снижается оплата труда специалистов: экскаваторщик зарабатывает больше, чем архитектор. В результате мы имеем весьма грустную картину – в проектных институтах не хватает высококвалифицированных проектировщиков и архитекторов. Мы тратим время и средства на подготовку кадров, но их труд в дальнейшем достойно не оплачивается, поэтому они предпочитают уезжать или работать на ту же Россию через интернет».
В свою очередь, замминистра архитектуры и строительства Александр Сидоров отметил, что указ «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» был инициирован потому, что есть претензии ко всем участникам строительного процесса. «И тяжелая система, направленная на резервирование средств подрядчика, появилась потому, что после завершения объекта замечания конечных потребителей не устранялись, их проблемы не решались, – сказал Сидоров. – Но итоговая цель реформирования строительной отрасли – не усложнить работу организаций, а заставить их дойти до потребителя, до гражданина».
С ним согласен и Василий Устинчик, член совета Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства: «В свое время отмена генподрядной лицензии привела к тому, что на строительный рынок вышли те, кто имел лишь стол и стул, но брался за строительство жилого дома. Больно было смотреть, как неопытный заказчик и такой же неопытный подрядчик даже не знали, какой пакет документов нужно собрать, чтобы построить и сдать дом!».
Но с тем, что указ №26 «облагородит» белорусскую стройиндустрию, согласны далеко не все. «Как внимательно мы ни изучали указ, но решения, заложенные в него, не несут дополнительной помощи строителям. Мы видим лишь дополнительный контроль, штрафы, повышение уровня ответственности, – сокрушается Валерий Саприкин, заместитель главного инженера ОАО «МАПИД». – Возьмем хотя бы финансовые гарантии со стороны подрядных организаций на случай брака. Нам придется замораживать на пять лет $22 млн! Как можно нормально работать, если отвлечь такой объем оборотных средств? Более того, любой председатель товарищества собственников будет эти деньги считать своими и никогда в жизни не подпишет справку о том, что у него нет претензий через год или два. Скорее, когда дом простоит четыре года, он вывесит объявление, призывая всех жильцов высказывать свои претензии, устранение которых, естественно, ляжет на плечи строителей. Поэтому нужно как-то этот вопрос регулировать, возможно, закладывать в сметах затраты на гарантийное обеспечение».